Retrofit immobiliare e sistemi incentivanti

In questo articolo vorremmo parlare della storica sede operativa della STI Engineering di San Daniele del Friuli in provincia di Udine, come esempio di retrofit immobiliare in cui il team di progetto di STI Engineering ha saputo coniugare sistemi incentivanti, arte ingegneristica, estro architettonico, evoluti strumenti di progettazione e costruttivi, operatori economico–finanziari, abilità e qualificate maestranze di cantiere.
 

Il contesto

Si tratta di un edificio multipiano a destinazione mista in prevalenza abitativa e parte adibito a uffici. La progettazione risale ai primi anni 70, la costruzione termina nel 1976 poco prima del tragico evento sismico del 6 maggio 1976 che colpì il Friuli-Venezia Giulia. Dal punto di vista funzionale-distributivo l’edificio è costituito da 10 unità abitative e 4 unità adibite a terziario-uffici con al piano interrato cantine, locali tecnici e posti auto. Posizionato in ambito urbano di interesse paesaggistico-ambientale, il condominio è soggetto a vicolo paesaggistico.
 

Sistema edificio-impianto: la situazione attuale

Il fabbricato è composto da una struttura portante a telaio in calcestruzzo con la maggior parte dei pilastri che si interrompe al solaio del primo piano. Tutte le murature sono costituite in blocchi di laterizio, mentre la muratura del piano interrato è in cemento non armato. I solai di piano sono in laterocemento mentre la copertura è costituita da travetti in calcestruzzo e tavelloni.
Lo sviluppo tecnico di questa soluzione strutturale, nonché l’evoluzione temporale della stessa (ante 6 maggio ‘76), fa sì che siamo presenti delle criticità sia a livello statico in termini di stati tensionali, verifiche a taglio, condizioni di carico, ecc., che a livello sismico, in termini di effetti torsionali, snellezze dei telai, armature ecc. La finitura esterna di tutto l’edificio è costituita da intonaco tinteggiato, con la presenza di un cornicione ed un solaio in cemento a metà altezza del terzo piano che corona l’edificio su tutti e quattro i lati. I terrazzini sono evidenziati da un parapetto costituito da elementi prefabbricato in cemento e tinteggiati di bianco.
L’edificio presenta nel complesso varie situazioni critiche dovute al degrado e sfaldamento dell’intonaco sulle facciate, ammaloramenti dei parapetti con espulsione del copriferro e degrado diffuso batteriologico con infestazioni da alghe e muffe. I serramenti sono prevalentemente costituiti da telai in legno senza taglio termico, con alcune eccezioni di serramenti sostituiti negli anni con telai in PVC o alluminio dotati di vetrocamera. Il fabbricato è dotato di impianti termici di tipo autonomo con generatore termico di tipo istantaneo adibito a riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria. I terminali di emissione delle unità abitative sono radiatori in ghisa e acciaio mentre negli uffici è presente un sistema a ventilconvettori.
Sono presenti infine alcune barriere architettoniche, con gradini nell’atrio d’accesso al piano terra ed un ascensore con dimensioni della cabina inferiori ai requisiti minimi di legge.
 

Condominio Olimpia - Vista Sud-Est - Stato di fatto 

Il sistema incentivante

La normativa vigente prevede la possibilità di accedere a diverse combinazioni di detrazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione. Queste si possono riassumere nel Superbonus 110% (eco e sisma), attuale motore trainante degli interventi sugli edifici esistenti, a cui si aggiunge il Bonus Facciata 60%, l’Ecobonus ordinario 65% –70%-75%, il Bonus ristrutturazioni 50%, ed altri bonus minori per le opere di completamento accessorie.
 

L’intervento di riqualificazione

La riqualificazione del fabbricato prevede una molteplicità di opere con l’intento sia di migliorare il comportamento energetico e strutturale (statico e sismico), sia per migliorare l’aspetto estetico e funzionale dello stesso, massimizzando l’utilizzo degli incentivi fiscali in essere. Nello specifico:
 
Riqualificazione Sismica
L’intervento si configura come miglioramento sismico con l’obiettivo di incrementare di 3 volte la capacità di risposta sismica dell’edificio. Con riferimento alla classificazione del rischio sismico, l’individuazione della classe avviene attraverso la determinazione sia del PAM (Perdita Annua Media attesa) sia della Classe IS-V (Indice di sicurezza) e la relativa classe di Rischio finale viene individuata mettendo in relazione i due parametri privilegiando nel confronto la classe più bassa (più rischio).
Nello specifico le nuove opere per il miglioramento sismico, che mirano ad aumentarne la classe di rischio di due unità, prevedono interventi di consolidamento strutturale che comporteranno la creazione di setti in cemento armato di 20 cm collegati alla struttura ad ogni interpiano, l’esecuzione di micropali e di nuove fondazioni con collegamenti alle fondazioni esistenti, l’esecuzione di interventi di rinforzo dei pilastri, le fiorettature di piano, il rinforzo delle murature perimetrali esistenti tramite sistemi in fibre di carbonio.
Non ultima, ma particolarmente delicata come lavorazione interna, l’esecuzione di una serie di interventi locali nelle travi fuori spessore internamente agli all'interno degli appartamenti attraverso una particolare tecnologia di rinforzo strutturale poco invasiva chiamata Sistema CAM® (Cuciture Attive dei Manufatti). L’elemento principe del Sistema CAM® è il nastro metallico ad alte prestazioni che, chiuso su sé stesso attraverso degli elementi di giunzione, realizza delle cerchiature in tensione che inducono un confinamento tridimensionale attivo. Sulle strutture in muratura tali cerchiature sono sempre connesse tra di loro attraverso degli elementi specifici del Sistema CAM®, pertanto oltre all’azione di confinamento realizzano dei collegamenti tra gli elementi strutturali del fabbricato particolarmente efficaci grazie alle alte prestazione meccaniche del nastro ed all’effetto diffuso delle maglie CAM.
 

 

Condominio Olimpia - Modello F.E.M. 

 
Riqualificazione Impiantistica 
L’impianto di riscaldamento sarà completamente rifatto con conversione dal sistema termoautonomo esistente ad impianto centralizzato. I singoli generatori di calore di ciascuna unità verranno quindi sostituiti da un impianto condominiale composto da un generatore di calore di tipo ibrido (caldaia a gas metano a condensazione abbinato ad una pompa di calore elettrica), integrato da fonti energetiche rinnovabili quali un impianto solare termico e un impianto fotovoltaico.
Sarà presente anche un sistema di ricircolo per l’acqua calda sanitaria per consentire il prelievo diretto ed immediato di acqua con dei tempi di risposta superiori a quelli degli attuali generatori istantanei e limitare altresì sprechi di acqua riducendo i relativi consumi energetici.
L’uso di un sistema di tipo ibrido permette di mantenere la tipologia impiantistica tradizionale a radiatori esistente massimizzando allo stesso tempo l’efficienza del sistema di generazione dei fluidi termovettori e riducendo quindi i consumi energetici. L’impianto fotovoltaico della potenza massima di 20kWp di tipo parzialmente integrato abbinato ad un sistema di batterie di accumulo di circa 30 kWh, oltre a consentire l’utilizzo di energia da fonte rinnovabile anche nelle ore notturne, servirà sia ad alimentare gli impianti comuni del condominio, sia le singole unità residenziali e commerciali, rendendo questo edificio un Sistema di Autoconsumo Collettivo.
Un Sistema di Autoconsumo Collettivo è costituito da un gruppo di auto consumatori che si trovano nello stesso edificio (condominio) che agiscono collettivamente, producendo energia elettrica rinnovabile per il proprio consumo con risparmi economici nelle bollette e riduzione delle emissioni di CO2 nell’ambiente. Tutte le unità che lo desidereranno potranno dotarsi all’interno della propria autorimessa di una Wallbox stazione di ricarica per veicoli elettrici, con potenza di circa 7kW e modulazione della potenza di carica in funzione dell’energia assorbita dalla rete.
 
Riqualificazione Energetica
L’intervento è rappresentato dall’isolamento termico di tutto l’involucro dell’edificio con un sistema composito di isolamento a cappotto composto da pannelli isolanti in Polistirene Espanso Sinterizzato EGPS dello spessore di 14 cm e ulteriori strati di ancoraggio e di finitura applicati sulla superficie esterna. La coibentazione della copertura sarà eseguita tramite pannelli sandwich costituiti da un componente isolante in schiuma polyiso, espansa senza l'impiego di CFC o HCFC dello spessore di 12 cm ad elevata resistenza alla compressione. Completano l’intervento sull’involucro la sostituzione dei serramenti con l’utilizzo di infissi in PVC.

Condominio Olimpia - Modello Energetico

 
Riqualificazione Funzionale
Al fine di ammodernare l’edificio anche nelle sue parti comuni interne e renderlo accessibile a tutti, si procederà alla sostituzione dell’ascensore esistente con uno più efficiente in termini di spazio e consumi, con conseguente allargamento del vano di imbarco secondo le dimensioni dettate dalla normativa vigente in termini di superamento delle barriere architettoniche.
 
Riqualificazione Estetica 
Il piano terra adibito ad uffici sarà interessato da un intervento combinato di riqualificazione estetica ed energetica con l’utilizzo di un sistema in doppia pelle in pannelli di policarbonato alveolare caratterizzati da un effetto satinato che permetterà un maggiore ombreggiamento delle vetrate presenti. Tale rivestimento sarà richiamato anche in corrispondenza del vano scale in facciata sud.
Un ulteriore intervento estetico sarà la sostituzione dei parapetti in cemento con elementi in policarbonato trasparente. Sulla copertura dei posti auto interrati è prevista la realizzazione di un sistema di pergolati ad uso delle unità immobiliari dell’intera palazzina. Nel contesto dell’intervento si prevede infine la realizzazione di una serie di opere di completamento quali la riqualificazione delle aree verdi comuni, la sistemazione facciate non isolate, la riqualificazione vano scale, il rifacimento marciapiedi e piazzali, il rifacimento di pluviali e grondaie, l’adeguamento dell’illuminazione delle aree esterne, la sostituzione delle tende parasole private e il rifacimento dell’impianto citofonico.
 

Condominio Olimpia - Vista Nord-Est 

Condominio Olimpia - Vista Sud-Ovest

 
Tutti gli interventi di questo progetto ricadono all'interno dei sistemi incentivanti e potranno essere eseguiti portando in detrazione la maggior parte della totalità delle spese. L’intervento raccoglie e sintetizza la maestria, le esperienze e conoscenze maturate in altri innumerevoli interventi simili che STI Engineering sta attualmente sviluppando in tutto il territorio italiano grazie ad uno staff di professionisti multidisciplinari che quotidianamente si occupano, analizzano e si confrontano su tematiche di natura legislativa, tecnica, urbanistica, ambientale, fiscale, finanziaria, tributaria, e molto altro ancora.
Un ulteriore piccolo contributo alla visione aziendale del mondo che verrà.
 
Thanks to: Raffaele Di Bernardo e Stefania Virgilio.
 
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